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Contrato de Arras
en Barcelona
Qué es, tipos, cuánto dinero se entrega, plazos, cláusula de hipoteca y qué pasa si alguna de las partes desiste.
El primer paso legal en cualquier compraventa de piso en Barcelona. Entiende lo que firmas antes de entregar la señal.
Resumen rápido: contrato de arras en Barcelona
- Qué es: acuerdo previo a la escritura que reserva el inmueble y compromete a ambas partes.
- Tipo más habitual: arras penitenciales (art. 1454 CC) — el más usado en Barcelona.
- Importe: entre el 10% y el 15% del precio de venta acordado.
- Si el comprador desiste: pierde las arras entregadas.
- Si el vendedor desiste: debe devolver el doble de las arras recibidas.
Tipos de contrato de arras
Existen tres tipos de arras según el Código Civil español. La elección tiene consecuencias muy distintas si la operación no llega a escriturarse.
Arras penitenciales
Art. 1454 CC · La más habitual
Permiten el desistimiento a cualquiera de las partes con penalización económica. El comprador pierde las arras si desiste. El vendedor devuelve el doble si desiste él.
Arras confirmatorias
Art. 1124 CC · Muy vinculante
Son una parte del precio, no una señal con derecho a desistir. Si alguna parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso en tribunales además de indemnización.
Arras penales
Art. 1152 CC · Poco frecuente
Combinan la señal con una penalización pactada. La parte que incumple paga la pena establecida en el contrato. Permiten modificar el contrato si ambas partes lo acuerdan.
Atención: el tipo de arras debe quedar claro en el contrato
Si el contrato no especifica el tipo de arras, la jurisprudencia española tiende a interpretarlas como confirmatorias, que son las más vinculantes. Para que sean penitenciales, debe mencionarse expresamente el artículo 1454 del Código Civil o redactarse de forma inequívoca.
¿Cuánto se paga y en qué plazo?
Importe habitual en Barcelona
| Precio piso | 10% | 15% |
|---|---|---|
| 200.000 € | 20.000 € | 30.000 € |
| 300.000 € | 30.000 € | 45.000 € |
| 400.000 € | 40.000 € | 60.000 € |
| 500.000 € | 50.000 € | 75.000 € |
| 700.000 € | 70.000 € | 105.000 € |
Plazos habituales hasta escritura
Compraventa al contado. El comprador dispone de fondos propios y no necesita hipoteca.
Lo más habitual con hipoteca. Tiempo suficiente para tasación bancaria y aprobación del préstamo.
Operaciones complejas: herencias, pisos con cargas, cambio de residencia del comprador o tramitación lenta del banco.
Cláusulas clave que debe incluir el contrato
Un contrato de arras bien redactado protege tanto al comprador como al vendedor y evita disputas en la notaría.
Identificación completa de las partes
DNI/NIE, estado civil y régimen económico. Si hay varios propietarios, deben aparecer todos y firmar.
Descripción del inmueble
Dirección, referencia catastral, superficie registral, número de finca registral y anejos (garaje, trastero).
Estado de cargas
Si hay hipoteca, se especifica si el comprador la subroga o el vendedor la cancela antes de la escritura.
Cláusula suspensiva de hipoteca
Protege al comprador: si el banco deniega el préstamo, recupera las arras sin penalización.
Deudas de la comunidad e IBI
El vendedor garantiza estar al corriente de pago. Las deudas pendientes se descuentan del precio en notaría.
Plazo y consecuencias del incumplimiento
Fecha límite para firmar la escritura y penalizaciones claramente tipificadas (arras penitenciales o penales).
¿Necesitas que revisemos tu contrato de arras?
En Inmohogaris redactamos y revisamos contratos de arras para garantizar que ambas partes estén protegidas antes de la firma.
¿Qué pasa si se cancela la compraventa?
👤 Si desiste el comprador
- Arras penitenciales: pierde la totalidad de las arras entregadas.
- Con cláusula de hipoteca: si el banco deniega el préstamo y se pactó la cláusula, recupera las arras sin penalización.
- Arras confirmatorias: el vendedor puede exigir el cumplimiento del contrato en tribunales.
🏠 Si desiste el vendedor
- Arras penitenciales: debe devolver el doble de las arras recibidas al comprador.
- Si recibió 30.000€ de arras y desiste, debe devolver 60.000€.
- Arras confirmatorias: el comprador puede exigir la venta forzosa mediante demanda judicial.
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Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras en Barcelona
¿Vendes o compras un piso en Barcelona?
En Inmohogaris redactamos el contrato de arras, negociamos las condiciones y acompañamos a ambas partes hasta la firma en notaría.
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