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Contrato de Arras
en Barcelona
El contrato de arras es el acuerdo previo a la escritura que reserva la vivienda y compromete a comprador y vendedor. En Barcelona lo habitual son las arras penitencialesdel artículo 1454 del Código Civil, que permiten desistir: si se echa atrás el comprador pierde la señal, y si lo hace el vendedor la devuelve por duplicado. El plazo hasta la firma ante notario suele fijarse entre 30 y 90 días. Aquí tienes los tipos, los plazos, la cláusula de hipoteca y qué pasa si una de las partes se retira.
El primer paso legal en cualquier compraventa de piso en Barcelona. Entiende lo que firmas antes de entregar la señal.
Resumen rápido: contrato de arras en Barcelona
- Qué es: acuerdo previo a la escritura que reserva el inmueble y compromete a ambas partes.
- Tipo más habitual: arras penitenciales (art. 1454 CC) — el más usado en Barcelona.
- Importe: entre el 10% y el 15% del precio de venta acordado.
- Si el comprador desiste: pierde las arras entregadas.
- Si el vendedor desiste: debe devolver el doble de las arras recibidas.
Tipos de contrato de arras
Existen tres tipos de arras según el Código Civil español. La elección tiene consecuencias muy distintas si la operación no llega a escriturarse.
Arras penitenciales
Art. 1454 CC · Las más habituales
Permiten el desistimiento a cualquiera de las partes con penalización económica. El comprador pierde las arras si desiste. El vendedor devuelve el doble si desiste él.
Arras confirmatorias
Art. 1124 CC · Muy vinculante
Son una parte del precio, no una señal con derecho a desistir. Si alguna parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso en tribunales además de indemnización.
Arras penales
Art. 1152 CC · Poco frecuente
Combinan la señal con una penalización pactada. La parte que incumple paga la pena establecida en el contrato. Permiten modificar el contrato si ambas partes lo acuerdan.
Atención: el tipo de arras debe quedar claro en el contrato
Si el contrato no especifica el tipo de arras, la jurisprudencia española tiende a interpretarlas como confirmatorias, que son las más vinculantes. Para que sean penitenciales, debe mencionarse expresamente el artículo 1454 del Código Civil o redactarse de forma inequívoca.
¿Cuánto se paga y en qué plazo?
Importe habitual en Barcelona
| Precio piso | 10% | 15% |
|---|---|---|
| 200.000 € | 20.000 € | 30.000 € |
| 300.000 € | 30.000 € | 45.000 € |
| 400.000 € | 40.000 € | 60.000 € |
| 500.000 € | 50.000 € | 75.000 € |
| 700.000 € | 70.000 € | 105.000 € |
Plazos habituales hasta escritura
Compraventa al contado. El comprador dispone de fondos propios y no necesita hipoteca.
Lo más habitual con hipoteca. Tiempo suficiente para tasación bancaria y aprobación del préstamo.
Operaciones complejas: herencias, pisos con cargas, cambio de residencia del comprador o tramitación lenta del banco.
Cláusulas clave que debe incluir el contrato
Un contrato de arras bien redactado protege tanto al comprador como al vendedor y evita disputas en la notaría.
Identificación completa de las partes
DNI/NIE, estado civil y régimen económico. Si hay varios propietarios, deben aparecer todos y firmar.
Descripción del inmueble
Dirección, referencia catastral, superficie registral, número de finca registral y anejos (garaje, trastero).
Estado de cargas
Si hay hipoteca, se especifica si el comprador la subroga o el vendedor la cancela antes de la escritura.
Cláusula suspensiva de hipoteca
Protege al comprador: si el banco deniega el préstamo, recupera las arras sin penalización.
Deudas de la comunidad e IBI
El vendedor garantiza estar al corriente de pago. Las deudas pendientes se descuentan del precio en notaría.
Plazo y consecuencias del incumplimiento
Fecha límite para firmar la escritura y penalizaciones claramente tipificadas (arras penitenciales o penales).
¿Necesitas que revisemos tu contrato de arras?
En Inmohogaris redactamos y revisamos contratos de arras para asegurar que ambas partes estén protegidas antes de la firma.
¿Qué pasa si se cancela la compraventa?
👤 Si desiste el comprador
- Arras penitenciales: pierde la totalidad de las arras entregadas.
- Con cláusula de hipoteca: si el banco deniega el préstamo y se pactó la cláusula, recupera las arras sin penalización.
- Arras confirmatorias: el vendedor puede exigir el cumplimiento del contrato en tribunales.
🏠 Si desiste el vendedor
- Arras penitenciales: debe devolver el doble de las arras recibidas al comprador.
- Si recibió 30.000€ de arras y desiste, debe devolver 60.000€.
- Arras confirmatorias: el comprador puede exigir la venta forzosa mediante demanda judicial.
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Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras en Barcelona
Preguntas Frecuentes
Resolvemos tus dudas sobre el mercado inmobiliario en Barcelona.
El contrato de arras es un acuerdo previo a la escritura de compraventa mediante el cual el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como señal de la operación. Sirve para reservar el inmueble y formalizar el compromiso de ambas partes antes de la firma ante notario. No transfiere la propiedad, pero obliga a ambas partes a completar la compraventa en los términos pactados.
Las arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil) son las más habituales: si el comprador desiste, pierde la cantidad entregada; si desiste el vendedor, debe devolver el doble. Permiten el desistimiento libre a ambas partes. Las arras confirmatorias (art. 1124 CC) no permiten el desistimiento: si alguna parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o la resolución con indemnización de daños. Son más vinculantes y menos habituales en el mercado residencial de Barcelona.
Lo más habitual en Barcelona es entregar entre el 10% y el 15% del precio de venta acordado. Un 10% es el porcentaje estándar del mercado. Por debajo del 5%, el comprador asume poco riesgo y puede que el vendedor prefiera no aceptarlas. Por encima del 20%, el importe puede ser excesivo para el comprador. El resto del precio se paga en el momento de la escritura pública ante notario.
El plazo es libre y se negocia entre las partes. En Barcelona el plazo más habitual es de 30 a 90 días. Si el comprador necesita tramitar una hipoteca, lo recomendable es pactar un mínimo de 45-60 días para que el banco tenga tiempo de tasar el inmueble y aprobar el préstamo. Puede incluirse una cláusula suspensiva de hipoteca que proteja al comprador si el banco no concede el préstamo.
Depende de lo que se haya pactado en el contrato de arras. Si se ha incluido una cláusula suspensiva de concesión de hipoteca, y el banco rechaza el préstamo, el comprador puede recuperar las arras sin penalización. Si no se incluyó esta cláusula, el comprador pierde las arras en caso de no poder completar la compraventa, aunque no sea su culpa. Por eso es fundamental incluir esta cláusula si el comprador va a financiar la compra.
No es obligatorio. El contrato de arras es un documento privado que no requiere intervención notarial para ser válido entre las partes. Sin embargo, es muy recomendable que lo redacte o revise un abogado o un profesional inmobiliario para asegurarse de que incluye todas las cláusulas necesarias y protege adecuadamente los intereses de ambas partes. En Inmohogaris preparamos y revisamos los contratos de arras de todas las operaciones que gestionamos.
Sí, con las penalizaciones establecidas en el contrato. En arras penitenciales: el comprador pierde lo que ha entregado y el vendedor devuelve el doble si es él quien desiste. En arras confirmatorias no hay derecho a desistir: la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato ante los tribunales, además de una indemnización por daños y perjuicios. La cancelación por mutuo acuerdo es siempre posible, sin penalizaciones, si ambas partes lo aceptan.
Un contrato de arras completo debe incluir: identificación completa de comprador y vendedor, descripción detallada del inmueble (referencia catastral, superficie, cargas), precio total de la compraventa, cantidad de arras entregadas y forma de pago, plazo máximo para la escritura, estado de cargas y deudas del inmueble (hipoteca, IBI, comunidad), condiciones suspensivas si las hay (hipoteca, ITE, etc.), distribución de los gastos de la operación y consecuencias del desistimiento para cada parte.
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En Inmohogaris redactamos el contrato de arras, negociamos las condiciones y acompañamos a ambas partes hasta la firma en notaría.
- Redacción del contrato de arras con todas las cláusulas necesarias
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