¿Qué es la ganancia patrimonial en la venta de un piso?

La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos del vendedor) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos en su día). Si el resultado es positivo, existe ganancia patrimonial que tributa en el IRPF dentro de la base imponible del ahorro. Si es negativo, existe pérdida patrimonial compensable con otras ganancias de los 4 años siguientes.

¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial en una herencia?

Cuando se hereda un inmueble y posteriormente se vende, el valor de adquisición no es el precio que pagó el fallecido en su día, sino el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (o el valor de referencia catastral si es superior). A este valor se suman los gastos del Impuesto de Sucesiones pagados y los gastos de la herencia (notaría, registro). Esto puede resultar en una ganancia patrimonial menor o incluso en una pérdida si el piso ha bajado de valor desde la herencia.

¿Cómo tributa la ganancia patrimonial si hay varios propietarios?

Si el inmueble tiene varios titulares (proindiviso, cónyuge, hermanos), cada propietario tributa en su IRPF por la ganancia patrimonial proporcional a su cuota de participación. Por ejemplo, si dos hermanos son titulares al 50% y obtienen 100.000€ de ganancia, cada uno declara 50.000€ de ganancia en su propia Declaración de la Renta. Los cálculos de gastos también se prorratean según la cuota de cada titular.

¿Qué ocurre con la ganancia patrimonial si el piso tiene hipoteca?

La existencia de hipoteca no modifica el cálculo de la ganancia patrimonial. La ganancia se calcula sobre el precio de transmisión (precio de venta) menos el precio de adquisición más gastos, independientemente de si hay hipoteca pendiente. La cancelación de la hipoteca con el dinero de la venta es una operación separada. Lo que sí puede añadirse al valor de adquisición son los gastos de constitución de la hipoteca pagados en su día (notaría, tasación, AJD si se pagó).

¿Los no residentes en España pagan lo mismo de IRPF al vender?

No. Los no residentes fiscales en España tributan por el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), no por el IRPF. Los residentes en la UE/EEE tributan al 19% sobre la ganancia. Los residentes en terceros países (fuera de la UE) tributan al 24%. Además, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda a cuenta del IRNR del vendedor no residente. El vendedor debe presentar el Modelo 210 en los 4 meses siguientes a la venta para regularizar.

¿Cómo afecta la nuda propiedad al cálculo de la ganancia patrimonial?

Si se vendió la nuda propiedad en vida y se conservó el usufructo, al fallecimiento del usufructuario el nudo propietario consolida el pleno dominio. Para calcular la ganancia patrimonial de una venta posterior, el valor de adquisición será la suma del precio pagado por la nuda propiedad más el valor del usufructo que se consolidó (calculado según tablas fiscales en función de la edad del usufructuario en el momento del fallecimiento).

¿Puedo compensar una pérdida patrimonial de la venta de un piso?

Sí. Si el resultado de la operación es una pérdida patrimonial (vendiste por menos de lo que compraste más gastos), puedes compensarla con ganancias patrimoniales del mismo ejercicio o de los 4 ejercicios fiscales siguientes. También puedes compensar hasta el 25% de los rendimientos del capital mobiliario positivos (intereses, dividendos). La pérdida debe declararse en la Renta aunque no pagues impuesto.

¿Existe alguna reducción por los años de tenencia del inmueble?

Para inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, existían unos coeficientes de abatimiento que reducían la ganancia patrimonial. Estos coeficientes fueron suprimidos para la mayoría de inmuebles en la reforma fiscal de 2015. Actualmente ya no existen reducciones generales por el tiempo de tenencia del inmueble para inmuebles adquiridos después de esa fecha. Sí se mantienen residualmente para patrimonio adquirido antes del 94, pero con límites muy restrictivos.

Guía fiscal · 2026

Actualizado: 15 de junio de 2026

Ganancia Patrimonial
al Vender un Piso

Qué es, cómo se calcula y cómo tributa en casos especiales: herencias, varios propietarios, no residentes y nuda propiedad.

La guía de referencia para situaciones fiscales complejas en la venta de inmuebles en España.

Calcular mi ganancia

Resumen rápido

Qué es: diferencia entre lo que cobras al vender y lo que pagaste al comprar (más gastos en ambos casos).
Herencias: el valor de adquisición es el declarado en el Impuesto de Sucesiones, no el precio original.
Varios propietarios: cada titular declara la ganancia proporcional a su cuota.
No residentes: tributan al 19% (UE) o 24% (resto) por IRNR, con retención del 3% por el comprador.
Pérdidas: compensables con otras ganancias durante los 4 años siguientes.

Cálculo general de la ganancia patrimonial

La fórmula base es siempre la misma. Los casos especiales modifican cómo se determina el valor de adquisición, no la fórmula en sí.

Fórmula

Valor de transmisión = Precio venta − Gastos del vendedor

−

Valor de adquisición = Precio compra + Gastos del comprador

= Ganancia (o Pérdida) Patrimonial

Gastos que reducen el valor de transmisión

Comisión de la agencia inmobiliaria
Plusvalía municipal pagada
Notaría del vendedor
Cancelación registral de hipoteca

Gastos que aumentan el valor de adquisición

ITP o IVA+AJD pagado en la compra
Notaría y Registro de la Propiedad
Gestoría e honorarios de abogado
Reformas capitalizables (no mantenimiento)

Para el detalle de los tramos del IRPF y las exenciones por reinversión, consulta nuestra guía completa del IRPF al vender un piso.

Casos especiales de ganancia patrimonial

La clave está en determinar correctamente el valor de adquisición. En estos casos es diferente al precio de compra habitual.

1. Piso heredado

El valor de adquisición es el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (o el valor de referencia catastral si es mayor). A ese valor se suman los gastos pagados en la herencia: notaría, registro e Impuesto de Sucesiones.

Ejemplo:

Valor en herencia:
280.000 €

Gastos herencia:
+14.000 €

Valor adquisición:
294.000 €

→ Ver guía completa: vender piso de herencia en Barcelona

2. Varios propietarios (proindiviso)

Cada copropietario tributa en su IRPF por la parte proporcional de la ganancia correspondiente a su cuota de participación. Los gastos también se reparten en la misma proporción.

Ejemplo — dos hermanos al 50%:

Ganancia total:
120.000 €

Ganancia cada uno:
60.000 €

Cada uno declara:
60.000 € en su Renta

3. Vendedor no residente fiscal en España

Tributan por el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), no por el IRPF. El comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta y depositarlo en Hacienda.

Residencia fiscal	Tipo IRNR	Retención comprador	Modelo a presentar
UE / EEE (Noruega, Islandia, Liechtenstein)	19%	3% precio venta	Mod. 210
Resto del mundo (USA, UK, Latam…)	24%	3% precio venta	Mod. 210

Plazo del Modelo 210: el vendedor no residente debe presentarlo en los 4 meses siguientes a la venta para liquidar el IRNR y recuperar la diferencia si la retención supera la cuota.

4. Nuda propiedad y usufructo

Cuando se adquirió la nuda propiedad y el usufructo se consolidó posteriormente (por fallecimiento del usufructuario), el valor de adquisición para el cálculo de la ganancia patrimonial se calcula sumando:

Precio pagado por la nuda propiedad en su día
Valor del usufructo consolidado (calculado según tablas fiscales por la edad del usufructuario al fallecimiento)
Gastos de la escritura de consolidación de usufructo

Este supuesto requiere asesoramiento fiscal especializado por su complejidad de cálculo.

¿Qué pasa si vendes con pérdidas?

Pérdida patrimonial

Si el valor de transmisión es inferior al valor de adquisición, el resultado es una pérdida patrimonial. No pagas IRPF, pero sí debes declarar la operación en la Renta para poder compensar esa pérdida en el futuro.

Cómo se compensa

Con ganancias patrimoniales del mismo año (acciones, fondos, otra venta inmobiliaria).
Con ganancias patrimoniales de los 4 años siguientes.
Hasta el 25% de rendimientos del capital mobiliario positivos (intereses, dividendos).

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Preguntas frecuentes sobre la ganancia patrimonial

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