Ganancia Patrimonial
al Vender un Piso

Cuando se hereda un inmueble y posteriormente se vende, el valor de adquisición no es el precio que pagó el fallecido en su día, sino el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (o el valor de referencia catastral si es superior). A este valor se suman los gastos del Impuesto de Sucesiones pagados y los gastos de la herencia (notaría, registro). Esto puede resultar en una ganancia patrimonial menor o incluso en una pérdida si el piso ha bajado de valor desde la herencia.

Si el inmueble tiene varios titulares (proindiviso, cónyuge, hermanos), cada propietario tributa en su IRPF por la ganancia patrimonial proporcional a su cuota de participación. Por ejemplo, si dos hermanos son titulares al 50% y obtienen 100.000€ de ganancia, cada uno declara 50.000€ de ganancia en su propia Declaración de la Renta. Los cálculos de gastos también se prorratean según la cuota de cada titular.

La existencia de hipoteca no modifica el cálculo de la ganancia patrimonial. La ganancia se calcula sobre el precio de transmisión (precio de venta) menos el precio de adquisición más gastos, independientemente de si hay hipoteca pendiente. La cancelación de la hipoteca con el dinero de la venta es una operación separada. Lo que sí puede añadirse al valor de adquisición son los gastos de constitución de la hipoteca pagados en su día (notaría, tasación, AJD si se pagó).

No. Los no residentes fiscales en España tributan por el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), no por el IRPF. Los residentes en la UE/EEE tributan al 19% sobre la ganancia. Los residentes en terceros países (fuera de la UE) tributan al 24%. Además, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda a cuenta del IRNR del vendedor no residente. El vendedor debe presentar el Modelo 210 en los 4 meses siguientes a la venta para regularizar.

Si se vendió la nuda propiedad en vida y se conservó el usufructo, al fallecimiento del usufructuario el nudo propietario consolida el pleno dominio. Para calcular la ganancia patrimonial de una venta posterior, el valor de adquisición será la suma del precio pagado por la nuda propiedad más el valor del usufructo que se consolidó (calculado según tablas fiscales en función de la edad del usufructuario en el momento del fallecimiento).

Sí. Si el resultado de la operación es una pérdida patrimonial (vendiste por menos de lo que compraste más gastos), puedes compensarla con ganancias patrimoniales del mismo ejercicio o de los 4 ejercicios fiscales siguientes. También puedes compensar hasta el 25% de los rendimientos del capital mobiliario positivos (intereses, dividendos). La pérdida debe declararse en la Renta aunque no pagues impuesto.

Para inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, existían unos coeficientes de abatimiento que reducían la ganancia patrimonial. Estos coeficientes fueron suprimidos para la mayoría de inmuebles en la reforma fiscal de 2015. Actualmente ya no existen reducciones generales por el tiempo de tenencia del inmueble para inmuebles adquiridos después de esa fecha. Sí se mantienen residualmente para patrimonio adquirido antes del 94, pero con límites muy restrictivos.