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Vender un piso propiedad de una empresa:
qué documentación necesitas en Barcelona
Cuando el propietario es una sociedad, la venta exige lo mismo de siempre para el inmueble, más una capa adicional: acreditar la sociedad, a su representante, la titularidad real y, si procede, el acuerdo societario. Aquí lo separamos todo para que puedas prepararlo antes de notaría.
En 30 segundos
- El inmueble necesita la misma documentación que en cualquier venta.
- Además, hay que acreditar la sociedad, su vigencia y quién la representa.
- La titularidad real (quién controla más del 25%) se acredita ante notario.
- Si la venta supera el 25% del balance, puede hacer falta acuerdo de la Junta.
- La fiscalidad tributa en Sociedades, no en IRPF: conviene revisarla aparte.
A. Documentación del inmueble
La documentación del propio inmueble es la misma que en cualquier venta, sea persona física o sociedad: escritura o título de propiedad, nota simple del Registro de la Propiedad, certificado de estar al corriente con la comunidad, IBI, cédula de habitabilidad, certificado energético, y la ITE si el edificio la requiere por antigüedad. Tienes el detalle completo en nuestra guía de documentos para vender un piso.
Novedad desde el 3 de octubre de 2026: la Ley 8/2026 exige también el certificado de presencia o ausencia de amianto en toda venta en Cataluña, incluidas las que hace una sociedad.
El inmueble no es lo único que hay que acreditar
Además de la documentación habitual del inmueble, la notaría pedirá acreditar que la sociedad existe, quién la representa y, en algunos casos, que la venta cuenta con el acuerdo societario necesario.
Ver qué pide la notaría de la sociedadB y C. La sociedad y quién la representa
La sociedad: NIF, escritura y vigencia
La notaría pedirá el NIF de la sociedad, su escritura de constitución (o de la modificación relevante) y una nota simple del Registro Mercantil que confirme que la sociedad está vigente, no disuelta ni en liquidación, y quién figura como administrador.
El representante: administrador o apoderado
Puede firmar el administrador con facultades de representación inscritas, o un apoderado con un poder notarial que incluya expresamente la facultad de vender inmuebles. La notaría comprueba que el poder está vigente y no ha sido revocado.
D. Titularidad real: prevención de blanqueo de capitales
El artículo 4.2.b de la Ley 10/2010, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, obliga a identificar a la persona o personas físicas que, en último término, posean o controlen más del 25% del capital o de los derechos de voto de la sociedad vendedora, o que ejerzan su control por otros medios. En la práctica, esto se acredita con un acta notarial de titularidad real, que el administrador o un apoderado de la sociedad puede solicitar ante notario antes de la venta.
E. Activo esencial: cuándo hace falta el acuerdo de la Junta
El artículo 160.f) de la Ley de Sociedades de Capital reserva a la Junta General la decisión sobre la adquisición, enajenación o aportación de activos esenciales. La ley presume que un activo es esencial cuando el importe de la operación supera el 25% del valor de los activos que figuran en el último balance aprobado de la sociedad.
No toda venta de un inmueble de una sociedad requiere acuerdo de Junta. Es una presunción legal ligada a ese 25%, no una regla que afecte a cualquier operación. Si el inmueble no llega a ese umbral, en principio no hace falta ese acuerdo por este motivo — aunque conviene revisarlo caso por caso con la notaría, y comprobar si los estatutos de la sociedad añaden alguna exigencia propia.
F. Fiscalidad: solo para tenerlo en cuenta
La ganancia por la venta tributa en el Impuesto sobre Sociedades, no en el IRPF, y el tratamiento del IVA/ITP y de la plusvalía municipal puede variar según el tipo de operación y de sociedad. Esta guía se centra en la documentación necesaria para preparar la venta; la parte fiscal conviene revisarla siempre con la asesoría de la sociedad antes de fijar el precio.
Reúne la documentación del inmueble y de la sociedad con antelación
Entre el inmueble, la sociedad, el representante y, si procede, el acuerdo de la Junta, una venta de este tipo reúne más documentación de la habitual.
Ver el checklist completoChecklist antes de ir a notaría
NIF de la sociedad · nota simple del Registro Mercantil vigente · identificación y facultades del representante · certificado energético, cédula, ITE y certificado de amianto del inmueble cuando correspondan.
Acuerdo de la Junta General o manifestación de no esencialidad si el inmueble supera el 25% del balance · poder notarial si firma un apoderado en vez del administrador.
Acta de titularidad real actualizada · revisión previa con la asesoría fiscal de la sociedad sobre el impacto en el Impuesto sobre Sociedades.
Orientación informativa para preparar la operación. Inmohogaris no es un despacho de abogados ni una gestoría fiscal — la notaría y la asesoría de la sociedad confirman el detalle de cada caso.
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Preguntas frecuentes sobre vender un piso propiedad de una empresa
Preguntas Frecuentes
Resolvemos tus dudas sobre el mercado inmobiliario en Barcelona.
El inmueble necesita la misma documentación que en cualquier venta (escritura, nota simple, cédula, certificado energético, ITE, y desde octubre de 2026 el certificado de amianto). Lo que cambia es que, además, hay que acreditar quién representa a la sociedad, que la sociedad existe y está vigente, y en algunos casos que la venta cuenta con el acuerdo societario necesario.
Habitualmente: NIF de la sociedad, escritura de constitución (o de la última modificación relevante), y una nota simple del Registro Mercantil que acredite que la sociedad está vigente y quién es su administrador o apoderado con poderes suficientes.
El administrador con facultades de representación según los estatutos, o un apoderado con poder notarial específico o general que incluya la facultad de vender inmuebles. La notaría comprueba estas facultades y su vigencia contra el Registro Mercantil antes de la firma.
Es una obligación de prevención de blanqueo de capitales (art. 4.2.b de la Ley 10/2010): identificar a la persona o personas físicas que, en última instancia, posean o controlen más del 25% del capital o de los derechos de voto de la sociedad vendedora, o que ejerzan su control por otros medios. Se suele acreditar mediante un acta notarial de titularidad real.
No necesariamente. El artículo 160.f) de la Ley de Sociedades de Capital reserva a la Junta General la decisión sobre activos esenciales, y presume que un activo lo es cuando el importe de la operación supera el 25% del valor de los activos del último balance aprobado. Si el inmueble no llega a ese umbral, no hace falta ese acuerdo específico por este motivo — aunque los estatutos de la sociedad pueden fijar reglas propias.
Conviene contar con el acuerdo de la Junta General antes de firmar, o al menos que el administrador manifieste expresamente en la escritura que el inmueble no constituye activo esencial (cuando sea el caso). Es un punto que revisa la notaría y, en su caso, el Registro de la Propiedad al inscribir la venta.
Si quien firma es el administrador con facultades de representación inscritas y vigentes, no hace falta un poder adicional. Si firma otra persona en nombre de la sociedad, necesita un poder notarial que incluya expresamente la facultad de vender inmuebles, y ese poder debe estar vigente y no revocado.
Sí, de forma relevante: una sociedad tributa la ganancia por la venta en el Impuesto sobre Sociedades, no en el IRPF, y el tratamiento de la plusvalía municipal y del IVA/ITP puede variar según el tipo de operación. Esta guía se centra en la documentación, no en la fiscalidad — conviene revisarlo con la asesoría fiscal de la sociedad antes de fijar el precio.
Lo mismo que para cualquier vendedor: certificado energético, ITE si el edificio la requiere por antigüedad, y desde el 3 de octubre de 2026 el certificado de presencia o ausencia de amianto exigido por la Ley 8/2026. Ninguno de estos documentos cambia por ser la sociedad la propietaria.
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